Según fuentes extra oficiales, el país acusa actualmente un déficit de casi dos millones de viviendas. Sólo en la Región Arequipa este déficit alcanzaría aproximadamente unas 87,000 unidades de vivienda, tal como lo anunció CAPECO mediante nota publicada en abril del 2016. Considerando un promedio de 4 personas por unidad de vivienda insatisfecha, significaría que un estimado de 350,000 habitantes de la ciudad vivirían en ambientes alquilados o en viviendas que no son propias. Estas cifras indicarían que un 27% de la población total de la Región carece de vivienda propia. Sin embargo, SUNARP acaba de anunciar que 576,405 predios se encuentran registrados e inscritos en la Región Arequipa. Teniendo en consideración la población total de la Región Arequipa, según INEI al 2015, podemos colegir que existirían un promedio de 2.25 personas por cada predio inscrito en SUNARP. Asumiendo que el 50% de estos predios sean parcelas agrícolas, terrenos eriazos, lotes de industria y comercio, entre otros usos no residenciales, serían aproximadamente 290,000 los predios, entre urbanos y rurales, con categoría de vivienda; lo que arrojaría un promedio de 4.43 personas por cada predio urbano, muy cercano al promedio nacional. Una primera pregunta cae de madura. ¿Cómo se explica entonces el déficit de vivienda antes anotado, con una tasa de más de 4 habitantes por cada predio existente oficialmente en la Región, si matemáticamente la cantidad de predios urbanos inscritos podría albergar a una población superior a la actual, considerando un promedio de 4.5 personas por familia?
Otra incógnita se refiere a saber si el déficit es meramente cuantitativo (ausencia total de vivienda) o si también incluye en déficit cualitativo de vivienda; es decir, aquellas viviendas existentes pero que acusan serias deficiencias en cuanto a su seguridad y acceso a servicios básicos, incluyendo otras condiciones básicas de habitabilidad interna. Nuestra apreciación (bastante conservadora) es que el déficit cualitativo representaría entre un 10 y 20% de las viviendas existentes, es decir, entre 30,000 y 60,000 viviendas que no ofrecerían condiciones mínimas aceptables de habitabilidad; lo que elevaría a más de 130,000 las unidades de vivienda deficitarias.
Si bien la provisión de lotes para fines de vivienda es una tarea que debe partir de un planeamiento integral de la ciudad, tampoco se explica la ausencia del Estado para imponer medidas de control y orden a los procesos que hoy gobiernan el mercado del suelo, especialmente en las zonas urbano-periféricas que son objeto de una sistemática manipulación por parte de personas ajenas al planeamiento y desarrollo urbanístico de las ciudades; las que, sin duda alguna, actúan buscando el beneficio propio. Son incontables los casos de malos dirigentes que trafican con el suelo promoviendo invasiones tanto sobre terrenos del Estado como privados, muchas veces coludidos con malos funcionarios municipales que firman planos a cambio de un porcentaje de participación en las utilidades del business o directamente en una cantidad fija de lotes habilitados. Con este modus operandi, los Planes de Desarrollo Metropolitano, junto a los Planes de Desarrollo Distritales, quedan desfasados muy rápidamente ante la dinámica de ocupación de suelos liderada por personas que dicen representar los intereses populares, cuando en realidad solo buscan lucrar mediante cuotas y depuraciones para vender una y otra vez un mismo lote.
En este panorama de franco descontrol territorial, las ciudades como Arequipa crecen por adición de partes no planificadas. Basta echar un vistazo por la ventanilla del avión o por Google Earth para observar cómo se van abriendo trochas sobre colinas y quebradas -tanto en el cono norte como en el cono sur-, para luego dibujar sobre el terreno lotes de todo tamaño y forma, haciendo de Arequipa una ciudad cada vez más extendida y menos compacta.
Y no solo la periferia del Área Metropolitana de Arequipa. En una última visita de campo al distrito de La Joya, nos dimos con el sorprendente anuncio del Gerente Municipal, quien indicaba que en su jurisdicción ya no había terrenos disponibles de propiedad municipal (mucho menos para el denominado PROMUVI de la MPA). En esta visita de campo pudimos constatar que, efectivamente, grandes extensiones de terrenos eriazos han sido tomados en posesión, aunque no habitados de forma permanente, para fines de vivienda. Un rápido análisis panorámico del distrito revela que por cada hectárea de terreno agrícola hay una hectárea de suelo para vivienda y/u otros fines urbanos.
De otro lado, la futura articulación vial entre La Joya y Arequipa, a través de la nueva autopista, junto al eventual surgimiento de la nueva ciudad en la Pampa de Siguas y la conversión de la Base Aérea de La Joya – Vítor en un Aeropuerto Internacional Civil-Militar, generarán las condiciones ideales para un crecimiento explosivo de terrenos para diversos fines, especialmente para vivienda popular. Tampoco se puede obviar la futura habilitación de una Plataforma Logística en La Joya, como parte de los acuerdos suscritos por el Perú en el marco de la Iniciativa para la Integración de la Infraestructura Regional Sudamericana – IIRSA, como uno de los 60 proyectos contemplados en el Eje Interoceánico Central. Lamentablemente, la ubicación estratégica de esta Plataforma Logística deberá resultar de la disponibilidad de terrenos del estado, los cuales también serán necesarios para la proyección de una nueva y más moderna autopista entre La Joya y Matarani-Mollendo.
Este panorama plantea un reto descomunal para evitar que la proliferación y libre actuar de traficantes de terrenos se convierta en un serio obstáculo para el desarrollo planificado de territorios estratégicos en Arequipa, La Joya y Siguas, incluyendo algunos eriazos contiguos en las jurisdicciones de la provincia de Islay. No es posible que la propia Fuerza Aérea del Perú denuncie haber sufrido la invasión de terrenos reservados a favor de la institución, reduciendo áreas de práctica militar; lo que constituye, en mi modesta opinión, una forma de traición a la Patria. La activa participación de las instancias de control, llámese PNP y Fiscalías Especializadas, deben prevenir más invasiones y, de ser posible, iniciar un proceso de recuperación de terrenos ilegalmente ocupados. Esta tarea debe ser lo más importante en la agenda gubernamental si lo que se busca es asegurar recurso suelo para el desarrollo regional y nacional. Sin control ni sanción ejemplar, los lotes seguirán siendo mercancías para un lucrativo business de los enemigos de la planificación y el ordenamiento territorial.