La necesidad de vivienda crece en todos los estratos sociales. Los de mayor capacidad económica ven en terrenos agrícolas la ubicación ideal para la casa soñada. Con la demanda al alza, las inmobiliarias aprovechan una normatividad endeble para convertir zonas de la campiña, en atractivas urbanizaciones. Ni el Centro Histórico se salva.
En teoría, la campiña arequipeña es intangible, solo en teoría. En la práctica, las diversas normas que deberían proteger las zonas agrícolas de la provincia se entorpecen mutuamente. Este factor es aprovechado por dueños de terrenos y agricultores, quienes “filtran” cambios de uso ante la displicencia de las autoridades competentes.
El caso de los proyectos La Herrería y Palermo es uno de ellos. Si buscamos la ubicación de ambos predios en los planos del manoseado Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM), encontramos que están zonificados como RP, Zona de Reserva Paisajista.
El primer intento de urbanización fue con La Herrería. La constructora Rodrifer EIRL compró el terreno de 15 mil 824 metros cuadrados, en el 2009, a su anterior propietario, Justo Díaz Cano Vizcarra, actual presidente de la Sociedad Agrícola de Arequipa.
Todo el terreno fue subdivido en 6 manzanas para un total de 47 lotes, que empezaron a ofertarse desde el 2010. En una feria realizada en Cerro Juli, se promocionaban lotes de entre 159 y 328 metros cuadrados, a razón de 240 dólares por metro cuadrado. “Lotes habilitados con todos los servicios, exclusivos departamentos en inmejorable zona para vivir” era el gancho publicitario del proyecto. ¿Era posible urbanizar parte de la campiña en pleno Centro Histórico?
Volviendo a la zonificación de Reserva Paisajista, esta comprende los terrenos ubicados en la margen derecha del río Chili, entre Acequia Alta y el puente San Isidro. La zona fue reglamentada a pedido de Unesco y ya era consignada como tal en el Plan Director de Arequipa Metropolitana, en vigencia entre el 2002 y el 2005. De ser así, ¿cómo dos inmobiliarias pueden iniciar obras en una zona protegida?
Según el gerente del Instituto Municipal de Planeamiento, Francisco Ampuero, ambos proyectos tienen legitimidad por derechos obtenidos con anterioridad al PDM. En concreto, a la Ordenanza Municipal 115-2001, emitida en la gestión de Juan Manuel Guillén Benavides.
Se trata de la ordenanza que aprueba las normas técnicas del Plan de Gestión del Centro Histórico y la Zona Monumental de Arequipa. El texto divide en 12 zonas el Centro Histórico para que, supuestamente, la ciudad patrimonio cultural de la humanidad quede protegida.
La zonificación otorga características particulares a cada una de las áreas. No obstante, define características distintas a ciertos sectores de la campiña, como en el caso de calle Loreto. La parte más cercana al río Chili queda en la Zona de Tratamiento 5 – Paisajista del Chili, mientras que la parte alta es comprendida en la Zona de Tratamiento 9 – La Recoleta. Desde entonces se originan los problemas.
El tratamiento del Centro Histórico se rige por la ordenanza 115-2001. Queda así exento de la jurisdicción del PDM y el anterior Plan Director. Por tanto, su zonificación es completamente independiente, para bien o para mal.
La Zona de Tratamiento 9 – La Recoleta, es donde se ubican La Herrería y Palermo. Alcanza los terrenos entre el puente Bolívar, avenida San Jerónimo, calle Loreto, Garaycochea, avenidas Emmel y Ejército, calle Misti Leoncio Prado, hasta el límite del Cercado, avenida Francisco Bolognesi, límite de la Quinta Salas, pasaje Pardo, callejón Huesitos y el límite de los farallones de la margen derecha del río Chili.
El uso que se le da es diferenciado. Para el corredor de la avenida Ejército, se permiten usos especiales de vivienda, comercio y servicios. En tanto, para el resto de ubicaciones, se propone el uso residencial de densidad media. De este modo, la propia norma que busca proteger la denominación de Patrimonio Cultural de la Humanidad, faculta la habilitación urbana de grandes territorios de la campiña.
El Búho conversó con especialistas en la normativa del Centro Histórico que reconocieron la poca eficacia de la norma para casos como los de la calle Loreto. La problemática responde al enfoque de los técnicos que participaron en la elaboración de la norma, que responde a una tendencia que favorece el crecimiento de espacios urbanos y protege lo mínimamente necesario de la campiña.
Tras el fin de la gestión Guillén, los sucesores en la alcaldía mantuvieron el documento sin cambios. Recién en el 2008, después que la Unesco advirtiera que Arequipa perdería la denominación de ciudad patrimonio por la depredación de áreas agrícolas, es que el exalcalde Simón Balbuena declara en emergencia la campiña. Pese a ello, las áreas de cultivo continuaron cediendo terreno al cemento en años posteriores.
No es de sorprender que el trámite de cambio de uso de los terrenos de La Herrería llegara a buen puerto. Con Resolución Gerencial N° 65-2011-MPA/GDU, del 31 de enero del 2011, se otorgaba habilitación urbana y permiso de obras por 18 meses. A pesar de ello, 7 años después, recién empezaron a construirse las primeras viviendas en el lugar. Mientras que Palermo obtuvo su habilitación urbana en julio del 2017.
DESAGÜES
Además de la depredación de la campiña, los vecinos de la calle Loreto enfrentan otro problema. La construcción de ambas urbanizaciones pone en riesgo la instalación de desagües.
Dada la geografía del lugar, calle Loreto está en un desnivel que dificulta el uso de desagües para las viviendas ubicadas al lado que colinda con el área agrícola. Así, solo los ambientes al nivel de la calle pueden hacer uso del servicio. Durante años, las instalaciones ubicadas bajo dicha altura debían verter su contenido a un canal que bordeaba las construcciones, y que fue desviado en los últimos años.
Ya en el año 2004, los vecinos de calle Loreto solicitaron a Sedapar la elaboración de un proyecto de ampliación de red de desagüe que pasaría por la parte trasera de las viviendas y desembocaría al puente San Martín. El terreno usado para las instalaciones sería cedido en servidumbre por los propietarios de las chacras.
La aparición de las urbanizaciones complicó el escenario. Las construcciones quedarían pegadas a las casas de los vecinos de Loreto, quitando el espacio para las redes. Asimismo, tanto La Herrería como Palermo iniciaron sus propios proyectos de saneamiento con Sedapar y obtuvieron el visto bueno de la EPS.
En su preocupación, los vecinos se organizaron e iniciaron procesos administrativos, tanto en la Municipalidad Provincial de Arequipa, como en la Fiscalía de Medio Ambiente. Ambas instancias restaron importancia a sus reclamos.
Tampoco respondió Sedapar, a la que advirtieron de la preexistencia de un proyecto de redes de desagüe. Los proyectos individuales de La Herrería y Palermo alejan decenas de metros los drenajes, interponiendo entre las tuberías y las casas de Loreto las nuevas viviendas a construir.
Asimismo, también preocupa el flujo de vehicular que supondrá para una calle pequeña como Loreto, de solo dos carriles. Ambas urbanizaciones tienen como únicas vías de ingreso la referida vía. La Herrería intentó interconectar una calle con la avenida Quiñones, pero el proyecto fue observado por la Municipalidad Provincial.
Lo cierto es que la ribera del Chili, a la altura del puente San Martín, que antes lucía un panorama arbolado, será ahora un conglomerado de departamentos, a vista y paciencia de las autoridades del “arbolito”.
INTANGIBLE COMO EL PAPEL
La intangibilidad de la campiña arequipeña es casi un saludo a la bandera. Ya en septiembre del 2015, Unesco advirtió sobre la creciente urbanización de zonas agrícolas por proyectos inmobiliarios de grandes inversiones.
A la demanda de vivienda de personas con capacidad de gasto se suma el abandono del agro en Arequipa. Los agricultores prefieren dejar secar sus terrenos para venderlos a grupos inmobiliarios, situación que se vive en los predios ubicados a espaldas de la calle Loreto.
En lo que fueran chacras, hoy se realizan los trabajos de los proyectos La Herrería y Palermo. Ambiciosas propuestas de vivienda que continúan la tendencia de urbanizar la campiña para satisfacer la demanda A1.
Ubicada en la parte alta del margen del río Chili, se trata de un área históricamente agrícola, representada en planos de fines del siglo XVIII. Arequipeños de avanzada edad la recuerdan por las casas huerta, con árboles frutales a ambos lados de la vía.
Como en toda la ciudad, con el pasar de los años los huertos dieron paso a nuevas construcciones, convirtiéndose en un barrio con casas de uno a dos pisos. No obstante, los terrenos de La Herrería y Palermo permanecieron como agrícolas hasta inicios del nuevo milenio.