Además del riesgo que el proyecto supondría para la conservación del título de Patrimonio Cultural de la Humanidad de la ciudad de Arequipa, su ubicación en una zona restringida acarrearía problemas de seguridad en casos de evacuación y estabilidad del terreno, advierten expertos. Este aspecto, aún no valorado, se suma a las advertencias de un reciente informe de la UNESCO, tras la visita de una misión especializada a la ciudad, en días pasados. La ciudad no ha cumplido con actualizar el Plan Maestro del Centro Histórico y varios proyectos como el Víaducto Salaverry (ya desechado) la Central Hidroeléctrica Charcani VII la ponen en riesgo. Entre ellos, están incluidos proyectos de construcción como el de La Recoleta.
Barrio tradicional
Fue en 1648, en la margen derecha del río Chili, que comenzó a escribirse la historia del barrio de La Recoleta. Por la naturaleza del territorio, poblada por huertos que compartían espacio con modestos tambos, se trazaron caminos angostos, los mismos, que con el paso del tiempo pasaron a convertirse en estrechas calles adoquinadas, flanqueadas por edificios de cemento. Este barrio, uno de los más antiguos que perdura hasta hoy en la ciudad de Arequipa —declarado Zona de Amortiguamiento del Centro Histórico por Unesco—, está en la mira de inmobiliarias que a toda costa planean levantar monstruosas y lujosas residencias.
Ese es el propósito de la inmobiliaria Alferza. La empresa se halla al borde de obtener la preciada licencia de edificación para hacer realidad su ambicioso proyecto que lleva por nombre “Residencial Recoleta”. Este conjunto residencial de cinco edificios —de 4 y 6 pisos, con un total de 167 departamentos y sótanos para 77 estacionamientos— transformará el rostro del antiguo barrio. Pero este no sería el único impacto que ocasionará en las calles La Recoleta y Beaterio, donde planean edificar.
Advierten riesgos sobre el terreno
Especialistas en arquitectura patrimonial y restauración, consultados por El Búho, advirtieron que la ejecución de esta residencia desencadenaría un grave conflicto urbano en el barrio. Pusieron de manifiesto que se pondría en serio riesgo la seguridad, tanto de los residentes actuales, como de los futuros habitantes de los edificios multifamiliares.
Uno de los riesgos que observó Luis Maldonado Valz, arquitecto urbanista y especialista en patrimonio, es la presión que soportará el terreno. Ya que cinco edificios de gran magnitud se alzarán sobre la pendiente del suelo. Asimismo, señala, los trabajos para los sótanos, que involucran movimientos y remoción de tierra, debilitarían la compacidad del suelo. Y la construcción estaría ubicada casi al borde del farallón del río Chili, advirtiendo un problema de seguridad. “Eso es un peligro porque con las lluvias y el peso que tendrán los edificios tan próximos al borde, puede colapsar. Puede venir un derrumbe que traiga abajo los propios edificios y haya muertes de personas”, sostuvo.
“El problema urbano, arquitectónico y patrimonial es gravísimo. Si [la inmobiliaria] obtuviera la licencia, yo pediría a los propietarios repensar el proyecto porque va a hacer daño: primero, tal y como está planteado el proyecto, se ha detectado que va a hacer daño al ambiente urbano monumental de la calle La Recoleta; segundo, al aspecto estructural de la plataforma donde se construirán los edificios; por último, tanto a la cuenca natural del río Chili como a la visión —en la margen izquierda— que se tendrá desde el Centro Histórico de Arequipa”, señaló
una fuente especialista en arquitectura de restauración, quien prefirió guardar el anonimato por temor a represalias
Los expertos lo tienen claro. Tal y como están planeando las cosas, el caos en el barrio La Recoleta está garantizado. “La calle La Recoleta tiene entre 4 y 5 metros de ancho. Esto se va a tornar, entre entrada y salida de vehículos, en una situación fatal. Totalmente, esto va a alterar y repercutir en toda la zona hasta la avenida Ejército, puente Bolognesi y el hospital de Yanahuara. Lo que interesa a la empresa es sacar el máximo provecho del suelo”, dice el arquitecto Luis Maldonado —quien además fue miembro de la Superintendencia Municipal del Centro Histórico de Arequipa, encargada de su inscripción en la Lista del Patrimonio Mundial de la Unesco—.
“Va a ver más de 160 departamentos nuevos, no son solo estos, hay un par de conjuntos residenciales ya en la zona, hay un colegio y viviendas que se mantienen igual que el museo de La Recoleta. Todos estos ya vienen utilizando la calle y sumándose. Entonces, no son solo los 160, hay que sumar lo que existe. Eso va a ser un caos de transporte y tránsito. En caso de una emergencia en la que haya que hacer evacuación, va a ser imposible porque no habría capacidad de evacuación. (…) La cantidad de vehículos, la cantidad de la gente y la estrechez de la calle harán imposible la evacuación en el tiempo máximo necesario. Allí se pone en peligro ya no solo el patrimonio, se pone en peligro la vida de las personas”, señaló
la fuente experta en arquitectura de restauración
Desafían parámetros
El hecho de levantar edificios en zonificaciones de baja o mediana densidad está de moda entre los empresarios de la construcción. El caso de este proyecto inmobiliario no es una excepción. Cuando se hizo el Plan Maestro —aprobado en 2001, luego que Unesco declarara a Arequipa como Patrimonio Cultural de la Humanidad en el 2000— se determinó que el histórico barrio La Recoleta tuviese densidad media para un máximo de 300 habitantes por hectárea.
Como restricción, se impuso una altura máxima de 4 pisos, manteniendo las fachadas de vivienda hacia la vía pública en tan solo 3 pisos. Sin embargo, la mole de cemento que planean edificar desafía estos parámetros. La densidad que propone la empresa asciende a 864 habitantes para su conjunto residencial multifamiliar. Según los parámetros edificatorios del Plan Maestro —normado por la ordenanza municipal de Arequipa nro. 115-2001— solo se permiten viviendas unifamiliares o bifamiliares.
Otro aspecto que observan los expertos es que el proyecto colinda y sobrepasa la altura del monumento nacional Tambo Ruelas. Un hecho no permitido, puesto que “cualquier edificación al lado de un monumento, no debe sobrepasar a su altura. No hay edificios que sobrepasen las torres de la Catedral de Arequipa”, señaló Luis Maldonado. Por su parte, Gabriel Talavera, arquitecto de proyectos de la empresa Alferza, alega que no sobrepasan la altura máxima.
“En terrenos en pendiente, con respecto a los parámetros de 4 pisos como máximo en ambos frentes (vía pública y farallón del río Chili), se traza una línea imaginaria de estos dos linderos. (…) El tratado de estos pisos no sobrepasa la altura máxima, pero como se puede hacer un tratado de topografía a esta arquitectura, sí se puede agregar unos pisos extra”, dijo el representante de la empresa.
Por su parte, el Colegio de Arquitectos de Arequipa, manifestó su preocupación por la propuesta del conjunto residencial La Recoleta. Exhortó a los funcionarios del municipio de Arequipa y Ministerios de Vivienda y Cultura a tomar acciones para evitar la pérdida del título de Patrimonio Mundial. “Los proyectos arquitectónicos como el que motiva este pronunciamiento, no hacen más que desconocer y vulnerar estos valores, renunciando como país al compromiso y obligación que tenemos de proteger nuestro Patrimonio Cultural y Natural”, se lee.
En respuesta a este pronunciamiento, Gabriel Talavera mencionó: “Esto depende de las perspectivas. Hay gente que se opone o está de acuerdo con el proyecto [La Recoleta] en torno a sus puntos de vista”.
Aprobación cuestionada
Tras obtener, en marzo pasado, la aprobación de la comisionada Ad Hoc del Ministerio de Cultura y revisores urbanos, el proyecto inmobiliario parecía avanzar sin contratiempos. Sin embargo, el Ministerio Público de Arequipa ha hecho una advertencia. En la carpeta fiscal nro. 201-2023-188 señala que el proyecto se habría aprobado inobservando la normativa legal que protege a dicha zona monumental.
Se trata de la ordenanza municipal de Arequipa 115-2001 y la 495-2007. Esta última norma está derogada por otra, actualmente vigente: la 961-2016. En el documento fiscal específicamente se lee: “Esta ordenanza municipal (495-2007) aprobaba la adecuación del PDAM 2002-2015 de Arequipa, y ha sido derogada por la O.M. 961, que aprueba el PDM 2016-2025 vigente desde febrero de 2016. Por lo que, de forma expresa y evidente, el otorgamiento de este ITF [emitido por revisores urbanos], no se ha basado en la norma vigente”.
En contraste, la ordenanza 115-2001 aún conserva su vigencia. Esta norma establece parámetros de edificación específicos que protegen la zona de amortiguamiento La Recoleta. No obstante, la Fiscalía sostiene que esta norma fue tomada de “forma sesgada” en la aprobación por revisores urbanos.
“Se utiliza el coeficiente de edificación de la avenida Ejército, el cual otorga hasta 6 pisos en dicha vía, pero seguidamente restringe la altura de edificación en las otras calles (la calle La Recoleta) a una altura 1.5 veces el ancho de la calle y hasta un máximo de 4 pisos. Por otro lado, no toma en cuenta que la zonificación de dicho sector es una R-3 y R-4 de baja densidad para vivienda unifamiliar o bifamiliar, y no multifamiliar como ha sido aprobado”
Carpeta fiscal sobre proyecto La Recoleta
Además, también señala que los revisores urbanos no observaron la sentencia de vista del Poder Judicial (nro. 183-2019). Esta sentencia dispone la suspensión de todo acto administrativo que implique la ejecución del PDM 2016-2025. Pero establece que se debe seguir cumpliendo con lo dispuesto en la norma 115-2001.
“Los revisores urbanos que aprueban los proyectos tienen que hacerlo no violando las normas existentes. El hecho [de que las empresas inmobiliarias] cuenten con revisores urbanos y vayan a otros sitios, tienen necesariamente que aprobar acatando las normas que existen en el lugar”
Arquitecto Luis Maldonado
Caso en Lima
Estas observaciones fueron encontradas en el Informe Técnico Favorable (ITF E-C-2023-0003112) de los revisores urbanos y el informe de opinión favorable (No. 002-2023-CCVI-MC) de la comisionada de Cultura. Ante esto, la Fiscalía en Materia Ambiental de Arequipa dispuso remitir la carpeta fiscal del caso a Lima para que investigue la aprobación del proyecto inmobiliario. La razón para que la investigación se realice allá, es el hecho que ambos documentos fueron suscritos en la capital.
Como investigados estarán los revisores urbanos: Julia Pechón Bustamante, Freddy Alanoca Quenta, Robert Tapia Castillo, Jorge Castillo Chávez y la delegada Ad Hoc de Cultura, Claudia Verau Ibáñez. Todos ellos, investigados por los presuntos delitos de responsabilidad de funcionario público por otorgamiento ilegal de derechos, dice la carpeta fiscal.
Del mismo modo, se dispuso a notificar a la Dirección de Vivienda y al Ministerio de Cultura para que determinen si corresponde iniciar procedimientos sancionadores. Además, se determinó investigar a los representantes legales de la inmobiliaria La Recoleta —perteneciente al grupo Alferza— por el mismo delito, pero por presunta complicidad.
Al respecto, Xiomara Herrera, asistente legal de Alferza, señaló que no fueron notificados de la investigación en contra de la inmobiliaria. Asegura que el proyecto de vivienda La Recoleta cumple con la normativa. Lo mismo aseveró Gabriel Talavera, arquitecto de proyectos de la empresa.
La respuesta del Municipio de Arequipa
El Ministerio Público también exhortó a la Gerencia de Desarrollo Urbano del Municipio de Arequipa a evaluar, “sujetándose a la normativa legal y técnica”, el pedido de licencia de edificación. Alferza ya lo solicitó en septiembre pasado, pero no fue atendida, puesto que el expediente no incluía todas las firmas de los propietarios del terreno. La empresa señaló que volverá a presentar la solicitud este mes.
“Vamos a cumplir la norma y hacer cumplir la norma de la mejor manera, respetando y tratando de cautelar el patrimonio de la ciudad”
Jim Cornejo Cáceres, gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Provincial de Arequipa
A pesar de las normas no observadas -según Fiscalía- por los técnicos del Ministerio de Vivienda y Cultura para la aprobación del proyecto residencial, resulta preocupante que el funcionario de la comuna de Arequipa todavía no haya tomado conocimiento de lo advertido. Más aún, si tuvo en su despacho el expediente que la empresa presentó a mediados de septiembre pasado para que le otorguen la licencia.
“Si los especialistas (revisores urbanos y comisionada de Cultura) no han hecho su trabajo conforme a ley, ya en el momento que tengamos los expedientes se tendrá que tomar las acciones. (…) Si detectamos alguna irregularidad, inmediatamente iniciamos los controles posteriores para buscar las sanciones correspondientes a todos los pertinentes”
Jim Cornejo
Al cierre de esta nota, el municipio no está tramitando ningún expediente relacionado con el proyecto. En cuanto reciba nuevamente el expediente, deberá entregar la licencia de construcción en tres días hábiles, conforme a ley. Empero, según la asistente legal de Alferza, la gerencia tomará un tiempo prudencial para evaluar que el proyecto cumpla con las normas, dado que el caso es objeto de controversia.
“Estamos a favor de ello para la seguridad de todos y de nuestros compradores. [No obstante] se tomará las acciones legales en caso la municipalidad se niegue a otorgarnos la licencia”
Xiomara Herrera, abogada de la empresa Alferza
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