Ciudad Salaverry, es un proyecto de vivienda privado, con precios relativamente bajos y con una amplia variedad de oferta de terrenos. A lo largo de varios años logró convencer a más de 2000 socios de unirse al proyecto. No obstante, desde el momento que se empezó a adquirir la Parcela B de 181 hectáreas al Ejército Peruano se ha visto sumergido en un largo conflicto legal.
Según Filomeno Mamani, presidente de los compradores, más de 2 mil familias han invertido sus ahorros en esto. En muchos casos, los ahorros de toda una vida, para obtener una vivienda propia. Al confiar en el proyecto, algunas asociaciones se adhirieron a él para obtener un terreno de manera legal.
Su ubicación es una ventaja, en la parte alta del distrito de Mariano Melgar, cerca a las residenciales de Salaverry en Arequipa. Es por ello que muchas personas optaron por el proyecto, pues su relativa cercanía al centro de la ciudad la hace un propuesta atractiva. Los precios, entre 20 a 36 mil soles, también estaban a su alcance.
La señora Juana, por ejemplo, compró un terreno para dejar de vivir alquilada en Miraflores. Arriesgó todos los ahorros de su vida en un lote de 150m2 para construir una casa de dos pisos junto a su esposo. O Gilberto, quien dice “compró su terrenito” con todo lo que tenía, y ha visto a socios de su edad fallecer por la pandemia, sin conseguir su objetivo. Otros, como él cuenta, lo han perdido todo, pues los pagos afectaron severamente su economíay los terrenos no fueron entregados de manera oportuna.
“En el 2019, conseguimos los terrenos con la esperanza de tener nuestro propio hogar, pero nos encontramos enredados en un lío legal debido a que el consorcio no ha cumplido con los pagos acordados al Ejército. Esto ha complicado mucho nuestro plan de construir nuestra casa”
Uno de los compradores que protestaron a las afueras de la Tercera Región Militar Sur.
Necesidad de vivienda en Arequipa
En Arequipa, la situación habitacional es crítica, ya que la demanda de viviendas adecuadas supera la oferta disponible. El crecimiento demográfico sostenido en la región ha generado presión sobre el mercado inmobiliario. Y ha desencadenado un déficit significativo de viviendas que no satisface las necesidades de la población.
Las cifras actuales revelan una brecha notable entre la oferta y la demanda de viviendas en Arequipa. Tal como señaló en declaraciones a la prensa el gerente de Vivienda, Jacinto Rosas, el déficit de vivienda ha aumentado exponencialmente. En el año 2017, se estimaba una necesidad de 85 mil viviendas, cifra que ha aumentado a 116 mil en la actualidad. Esta disparidad afecta principalmente a los estratos sociales C y D, los cuales no pueden acceder al sistema inmobiliario.
Para Rosas, estas iniciativas de vivienda legal son afectadas por una “sobreregulación” así como un conformismo por parte de los asociados. Pues solo se conforman con un compromiso de contrato y comienzan a vender los terrenos, expandiendo el problema. Si los contratos o acuerdos tienen una falla o los acuerdos no se cumplen, los afecta gravemente.
Ciudad Salaverry, un problemático del proyecto
La oferta de terrenos en Arequipa por parte de Ciudad Salaverry incluye lotes de dimensiones entre 90m2 y 180m2, con precios que oscilan entre 30 mil y 90 mil soles en su etapa inicial. Las diversas ofertas que se hacen van desde terrenos para vivienda, locales comerciales y la reciente propuesta de las Torres de Salaverry, que son edificios de departamentos.
Cuidad Salaverry empezó tangiblemente cuando se ganó la subasta de la parcela B en la parte alta de Mariano Melgar. La asociación obtuvo la parcela B por un valor de 60 millones de soles. El 28 de mayo de 2019 quedó consentida el acta de adjudicación de la subasta n. º 01-2019-EP/CE.
El 2 de agosto de 2019, se firmó el contrato de compraventa con el Ejército, donde ambos se comprometieron a diferentes puntos que se terminaron incumpliendo. Aquí se menciona que la Asociación Coordinadora Ciudad Salaverry y JD Consultores son los únicos integrantes del Consorcio.
El dinero debía ser depositado al Ejército Peruano, y este debería ser gastado en el mejoramiento de la calidad de vida de los efectivos. No obstante, este no pudo ser entregado en su totalidad pues solamente 39 millones de soles fueron depositados al Ministerio de Defensa. Parte fundamental del reclamo del Ejército es este incumplimiento, pues ellos al no haber recibido el íntegro del dinero, sostienen que el contrato debería ser anulado.
Falta de pago y supuesta malversación de fondos
Pero, ¿por qué ocurrió esta falta de pago que pone en riesgo la adquisición de la Parcela B? En más de una ocasión se ha señalado que el mal uso de los fondos por parte de la junta directiva, como posible responsable.
La exgerenta de la asociación coordinadora Ciudad Salaverry de Arequipa, Asencia Cáceres Espinoza de Puma, en conferencia de prensa, dio a conocer que se han realizado denuncias por presuntos desbalances económicos detectados.
Asencia Cáceres, quien tomó el cargo de presidenta en agosto de 2022, indicó que su destitución se produjo tras las indagaciones sobre presuntos desvíos de fondos. Señaló que esto sucedió luego de una llamada “reunión fantasma” organizada por algunos socios. Estas acciones surgieron en respuesta a las investigaciones realizadas por la directiva liderada por Cáceres sobre presuntas malversaciones de fondos de la asociación desde 2016 hasta 2022.
Durante varias conferencias de prensa, se expuso un informe detallado sobre acuerdos presuntamente irregulares que buscaban reducir los derechos de copropiedad de la Asociación Coordinadora Ciudad Salaverry en la compra-venta del terreno Parcela B del Ejército. Las afirmaciones realizadas sugieren que estos acuerdos beneficiaban de manera irregular a empresas privadas, perjudicando los derechos que legalmente correspondían a la asociación.
Se señala que, a través de una conciliación liderada por el expresidente Máximo Miranda del Consejo Directivo en 2020, se alteró la conformación del Consorcio. Estos cambios habrían reducido la participación de la Asociación del 95% al 50%, aumentaron la participación de JD Consultores del 5% al 25% e incorporaron a un tercer participante, Roadcon, con el 25%.
Malversación de fondos
La malversación de fondos también es mencionada en las denuncias. Una investigación preliminar formal ha sido iniciada por la Dra. Julia Yucasi Quispe, fiscal de la segunda fiscalía penal de Arequipa, con la carpeta fiscal N°502-2023-3013. Esta investigación está enfocada en varios delitos atribuidos a los ex miembros del Consejo Directivo 2020, el ex Presidente (Máximo Miranda) y Tesorero (César Colque). Entre ellos se incluyen la administración fraudulenta de personas jurídicas, apropiación ilícita, falsedad documentaria, falsedad genérica y lavado de activos.
La denuncia se sustenta en diversos retiros de fondos sin sustento adecuado, incluyendo retiros de grandes sumas de dinero, aproximadamente 6.3 millones de soles, con documentos simplemente firmados por César Colque y Máximo Miranda. Además de movimientos financieros irregulares que suman casi 17 millones de soles sin justificación válida. También se denuncia retiros que aparentemente se direccionaron a empresas vinculadas a César Colque Colque, por un total de alrededor de 1 millón de soles. Así como movimientos que podrían indicar lavado de activos por parte de este personaje.
Por otro lado, se ha interpuesto una demanda de impugnación de acuerdos ante el Poder Judicial bajo el expediente N° 02711-2023-0-0401-JR-CI-01. Sin embargo, Máximo Miranda, antiguo directivo de Ciudad Salaverry de Arequipa ha alegado no haber recibido correctamente la notificación, lo que ha generado una postergación en la audiencia, demandando una nueva notificación para proceder.
Además, se ha formalizado otra investigación penal liderada por el Dr. Herbert Rivera Begazo, fiscal de la segunda fiscalía penal tercer despacho, bajo la carpeta fiscal N° 502-2023-3010. Esta investigación apunta a delitos como falsedad ideológica, falsedad genérica y falsa declaración en procedimiento administrativo. Se basa en declaraciones falsas hechas por Máximo Miranda ante distintas instancias.
Errores del Ejército y de la Asociación
Los dirigentes actuales del proyecto, como el gerente Antonio Zavala, afirman que el Ejército también cometió errores. Pues según ellos nunca se les entregó la minuta de compra, no se regulariza el autovalúo del terreno y no se acabó con las invasiones que afectan el terreno. No obstante, menciona que la Asociación sí cometió un error al no pagar, pero hubo conciliaciones entre ambos.
Según Zavala, el contrato estipula que el pago debía ser cancelado 90 días después de firmada la minuta de ventosa y la entrega de las escrituras públicas. Algo que hasta ahora no se ha realizado.
Los integrantes del Ejército, como el Mayor Daniel Campos Gutiérrez explicó que debido a las extensas demoras y continuas prórrogas, se tomaron medidas para terminar el contrato. Esta decisión se llevó a cabo en 2020 mediante una carta notarial fechada el 9 de junio y gestionada el 18 de junio. En esta comunicación se informó al consorcio la resolución del contrato debido al incumplimiento de pago. Solicitan además los detalles bancarios necesarios para proceder con la devolución del dinero.
Intento de resolución del contrato
Por eso, surgió el arbitraje el 20 de agosto de 2020 en la Cámara de Comercio de Lima, con el propósito de revocar la resolución del contrato por parte del Ejército. Finalmente, el 11 de febrero de 2023, la asociación Ciudad Salaverry obtuvo el fallo a su favor por parte del Tribunal Arbitral. Les notificó la resolución fundamentada respecto a la demanda presentada contra el Ministerio de Defensa.
No obstante, esta resolución fue impugnada por el Ministerio de Defensa, que ha presentado una apelación solicitando la anulación del laudo arbitral que favoreció al consorcio. Según se detalla, la Primera Sala Civil Comercial de Lima ha admitido un recurso para anular dicho laudo, recurso interpuesto por la Procuraduría Pública del Ejército.
Esto mantiene la propiedad del terreno en manos del Ejército debido a la judicialización del tema. A pesar de la victoria inicial del consorcio en el proceso arbitral, esta decisión ha sido cuestionada y actualmente está bajo revisión en la Primera Sala Civil Comercial de Lima.
Sorteo de terrenos y apropiación
La posición oficial del Ejército se enfoca en resaltar que, en la actualidad, la asociación carece de la titularidad de los predios, lo que restringe su autoridad para tomar decisiones en relación a estos. Según el comunicado N°020/EP divulgado por la institución, el consorcio Ciudad Salaverry llevó a cabo un sorteo el pasado 15 de octubre adjudicando 1920 lotes de la Parcela B, terreno que pertenece al Ejército y se encuentra en las cercanías del Cuartel Salaverry. Señalan que el terreno no les pertenece y ya hay un proceso en la Cámara de Comercio de Lima para anular le primer laudo.
“La propiedad y el dominio del terreno en cuestión son exclusivos del Ejército del Perú. A través de la resolución judicial, la primera sala civil comercial de Lima ha admitido el recurso de anulación del laudo arbitral N°0314-2020-CCL, interpuesto por la procuraduría pública del Ejército. Por consiguiente, el laudo no ha adquirido carácter definitivo, lo que no altera la titularidad de los predios”.
En la actualidad
En días recientes, otra resolución apareció a favor del consorcio complicando aún más esta batalla judicial que solo termina por afectar a los compradores. Pues en dicho contexto, la administración del consorcio optó por presentar una demanda para la ejecución del laudo arbitral. El Cuarto Juzgado Civil de Arequipa ha admitido a trámite la demanda, solicitando al Ejército la entrega de 182 hectáreas para el proyecto Ciudad Salaverry, como parte de la ejecución del laudo arbitral.
El juez ha emitido una orden directa al Ministerio de Defensa – Ejército del Perú para cumplir con lo establecido en el laudo arbitral en un plazo de cinco días. De no hacerlo, se tomarán medidas legales para garantizar el cumplimiento de la sentencia, incluida la ejecución forzada.
En esa línea, la resolución exige específicamente al Ejército la entrega de la minuta y la escritura pública del terreno. El Cuarto Juzgado Civil de Arequipa, al admitir a trámite la demanda presentada por el consorcio, ha establecido como requisito que el Ejército cumpla con la entrega de estos documentos para el proyecto Ciudad Salaverry de Arequipa, los cuales son parte integral de la ejecución del laudo arbitral. A pesar de esto, sigue siendo cuestionado por el Ejército, pues no fue un fallo unánime sino por mayoría.
Falta de servicios y estado del terreno
La falta de saneamiento, acceso al agua potable y a la energía eléctrica se ve agravada por la accidentada geografía del terreno de 181 hectáreas. Los actuales directivos señalan que inicialmente fue de aproximadamente 280, pero casi 100 hectáreas están invadidas por “asociaciones de vivienda” aledañas.
A pesar de algunos avances, persisten inquietudes y disputas entre los compradores de los terrenos. Las preocupaciones giran en torno a la validez de la lotización y el proceso de selección de terrenos, generando incertidumbre. La complejidad geográfica del área también suscita dudas sobre la duración del proceso de habilitación urbana, junto con confusiones sobre la ubicación exacta de los lotes.
La falta de respuestas concretas de las autoridades pertinentes ha provocado interrogantes sobre la situación actual de estos espacios entre los compradores. Esta carencia de información ha alimentado dudas en algunos socios sobre la gestión financiera de la asociación por parte de la junta directiva del Consorcio Ciudad Salaverry de Arequipa. Lo que como menciona el Presidente de la Asociación de los Compradores, les ha generando estrés y afectación a su salud mental. La larga historia de este sueño de casa propia, continúa en condición de pesadilla.
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