El trabajo remoto y la agonía del ‘downtown’

El auge del teletrabajo y el éxodo de oficinistas está vaciando el centro de las ciudades estadounidenses, que necesitan impulsar un cambio de modelo urbano

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Pese a que las restricciones de la pandemia terminaron hace ya meses, la mayor parte de la semana, en Washington, el Mall y los alrededores de la parecen más una ciudad fantasma que la vibrante capital de una superpotencia que representa el 25% del PIB mundial (25,5 billones de dólares) y el 58% del G7.

Antes de las cuarentenas, los visitantes de veían con asombro la gran cantidad de grúas que se veían por todas partes. Hoy, en cambio, es difícil no ver edificios sin avisos de for sale o for rent. El 90% del espacio urbano del Distrito de Columbia (DC) es comercial o de oficinas.

Ante la falta de clientes, cafés, bares y restaurantes solo abren unas cuantas horas al día, si es que lo hacen. En marzo, Joe Biden prometió que el grueso de los empleados de la administración federal volvería al trabajo presencial en cuestión de pocas semanas, pero hasta ahora el 40% sigue trabajando remotamente tres o más días a la semana. Solo un 25% cumple los horarios que tenía en 2019.

Y sin ellos, los abogados, consultores y lobistas del Belt Way —el distrito federal y los suburbios de Maryland y Virginia que concentran las secretarías y agencias federales, el Congreso, el Tribunal Supremo, la Fed…—, no ven razones para volver a una zona en la que solo el 8% del espacio es residencial.

El estima que de las 400.000 personas que antes de la covid iban cinco días a la semana al centro de la ciudad a trabajar, la mitad no necesita hacerlo. Muchos bufetes de abogados y otras firmas privadas exigen presencialidad a sus empleados al menos tres días a la semana, pero con una tasa de desempleo del 3,6% pocos la hacen cumplir por temor a perderlos.

Amazon ofrece comidas, gasolina, parking gratuito y otros beneficios que añaden unos 200 dólares mensuales a los sueldos de sus empleados, pero hasta ahora lo único que ha conseguido ha sido provocar protestas y huelgas. Apple, Gap y Starbucks tienen problemas parecidos con los suyos.

No es extraño. Entre noviembre de 2021 y enero de 2002, un 45% de los trabajadores de entre 24 y 64 años trabajó remotamente, el 70% desde casa y el resto en cafés, bibliotecas y otros lugares públicos.

¿Derechos o privilegios?

En una reciente entrevista en CNBC, dijo que quienes trabajan en fábricas, almacenes o en la construcción y muchos servicios no podían darse el lujo de hacerlo desde lejos: «¿Por qué la laptop class cree que tiene ese privilegio? Para mí es una cuestión moral, no solo de productividad», dijo. En 2022, Musk hizo 171 viajes en su avión privado, que no es precisamente una oficina.

Mark Zuckerberg (Meta), Bob Iger (Disney), Andy Jassy (Amazon) y Jamie Dimon (JPMorgan Chase) han hecho declaraciones parecidas a las de Musk, pero sus ‘palos y zanahorias’ para revertir el éxodo de sus empleados han tenido desigual fortuna. Según la consultora Kastle Systems que cita The Wall Street Journal, en San Francisco, Chicago, Austin, Nueva York, Los Ángeles y Atlanta, entre otras de las 10 ciudades más grandes del país, la ocupación de oficinas sigue por debajo del 50% de los niveles precovid.

En Dallas, Austin, Houston y otras ciudades de Texas que no cerraron ni siquiera en los peores momentos de la pandemia, esa tasa está entre un 20%-30%. En Manhattan, un 20% de las oficinas están vacías y con escasas expectativas de ocupación. Y en San Francisco, son el 33%, ocho veces más que en 2019.

Cambios de hábitos en el trabajo

En 2022, las ventas de ropa cayeron un 19%, pero las de deporte —tracksuits, sweatpants, entre otras prendas— subieron un 17%. Esto indica un cambio revelador en los hábitos laborales. Cada vez menos hombres necesitan llevar corbata o pantalones con cinturón (hard pants) o vestidos formales las mujeres. Ahora todos lo días parecen casual fridays.

Quienes han comprobado que pueden trabajar desde casa, como mínimo quieren una situación «híbrida» para ahorrarse, entre otras cosas, los desplazamientos. En 2019, el trayecto medio de un trabajador a su centro laboral fue de 28 minutos, un récord, según el Census Bureau. Un 40% requería una hora o más.

Ahora esos mismos trabajadores emplean 60 millones de horas menos al día en traslados. Un tiempo que usan para hacer deporte, vida familiar o descansar, una cifra que no se registraba en décadas.

Reinvención urbana

Las ciudades van a tener que adaptarse a la nueva realidad. Según Muriel Bowser, alcaldesa de Washington, la suya necesita reconvertir unos 650 millones de metros cuadrados de espacio comercial en departamentos y condominios. No tiene tiempo que perder. Entre 2024 y 2026 la ciudad va a perder 464 millones de dólares de impuesto inmobiliario al sector comercial. Y San Francisco 728.

Los urbanistas creen que la crisis es una oportunidad para revitalizar los downtowns convirtiendo sus antiguos espacios comerciales y laborales en viviendas. O centros de entretenimiento, espacios culturales o académicos. En Canadá, Calgary ya ha transformado 11 edificios de oficinas en condominios, hoteles,
colegios y galerías de arte.

Como muchas otras veces, Nueva York también se está reinventando. De ser sucesivamente un centro industrial, portuario, financiero…, se está haciendo uno esencialmente turístico. En 2022 recibió 56 millones de vistantes, más que nunca antes. En 2008, un 44% de sus empleados en nómina trabajaba en el sector financiero, el más fácil de trasladar. Nada intrínseco lo ata a Wall Street.

Ecos de 2008

El problema es también financiero. Muchas torres de cristal y acero se diseñaron para albergar oficinas que hoy valen mucho menos de lo que costó su construcción, a causa del trabajo remoto. Por eso los bancos que las financiaron podrían verse forzados a venderlas con grandes descuentos.

En mayo, Brookfield, un gestor de activos inmobiliarios, prefirió entregar las llaves de dos torres de oficinas en Los Angeles a Citigroup y Morgan Stanley en lugar de refinanciar los 748 millones de dólares en créditos que contrajo para construirlas.

Los edificios de oficinas representan el 25% del valor de la propiedad inmobiliaria comercial del país. Goldman Sachs estima que un 25% de los 2,2 billones de dólares en créditos hipotecarios para inmuebles comerciales los concedieron bancos regionales. Es el caso del ya desaparecido Silicon Valley Bank o el Signature Bank.

Si liquidan activos con descuentos de hasta un tercio de su valor de hace tres años, este año 400 bancos medianos y pequeños podrían tener pérdidas de hasta 140.000 millones de dólares. Morgan Stanley Wealth Management estima que más del 50% de los 2,2 billones de dólares en hipotecas comerciales vigentes tendrán que renegociarse en los próximos dos años.

Hace un año los tipos hipotecarios rondaban el 3,75%. Hoy están en el 6,5%. Es poco probable, sin embargo, que el problema genere una crisis financiera como la de las hipotecas subprime (2007- 2009). La propiedad inmobiliaria comercial supone la mitad del valor de la residencial, que fue la que estuvo detrás de la crisis de las hipotecas basura.

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